案例分享:

起因:

A公司原於銀行有商業貸款約港元3,400萬,當中以價值為4,000萬的物業作為抵押擔保。

A公司於多年前重複幸被客戶拖欠一筆很大的款項,導至資金周轉不靈和銀行供款出現問題。因為有不良記錄,銀行不願續簽貸款合約,還勸告A公司將貸款轉走,A公司唯有將貸款轉往財務公司。

財務公司提供70%的年息11%的一按並而另一間為餘下提供年息24%的2按。物業估值為4,000萬,總欠款為3,400萬。

利息開支:2800萬 x 11%,600萬 x 24% = 424萬。

經過一年的運作:

A公司發現在這狀態是沒有可能可以繼續經營。

公司的盈利根本沒法支持利息的支出,現金流出現越來越不足的問題,如情況再持續多一年,公司將會倒閉。

公司貸款並不能轉到銀行,因為銀行方面有不良信貸記錄而且新批出的按揭和商業貸款額度並不足以償還財務公司的債,而公司並無足夠現金營運。如不能將債務轉回銀行,變賣所有物業將會是最佳選擇。

恒富給A公司的

解決方案:

目標及結果:

將債務轉到銀行商業貸款,利用可負擔的利率繼續公司營運。結果經過幾個月的努力,全數港幣3,400萬債款以2,000萬按揭 + 1,400萬商業貸款,貸款平均年息約4%,最後解決了這次危機。

工具:

利用應收/應付賬管理以處理部份現金流問題,為申請期內的項目作個別項目融資以解決短時間的債務差距。安排中轉貸款以解決銀行於按揭貸款與商業貸款之間的時差問題。
當然找到合適的銀行合作絕對是成功的關鍵。

常見問題:

為何客戶自己找不到銀行做債務重組?

香港有超過100家銀行從事商業借貸,當中有20多家比較為人熟悉,有些並沒有零售銀行部門。中小企在資源上不容對每間銀行或財務機構作深入了解和分析。
基於訊息差的原因,一些比較難的案例,客戶並不容易找到合適的銀行合作。

為何有債務差距?

由於部份商業貸款並不一定是(透支額)OD或定期貸款(Term Loan),可能有著特定的放款條件。而在償還財務公司貸款必須以一筆過的形式清還,以清險所有業權負擔,將物業轉按給新的銀行,所以很多時會出現部份的差距。

為何要賣樓?

財務公司的平均利息約為12.5%,很多公司的純利並不會達到這個數目,現會流為負數,所以現金流會日益緊張。賣掉物業,以還清所有債務後,由於不用付利息,現金流馬上回復正常,但可惜自住或已擁有的物業就要賣掉了。

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